株式会社
ハウストゥエンティーワン

実は、不動産の売却に際して、土地を測量することは売主側の義務ではありません。ではなぜ「境界確定測量」を行う必要があるのでしょうか。

土地の面積は、法務局に保管されている「不動産登記簿謄本」に記載されています。しかし、まず一つ、不動産登記簿謄本の情報が常に正しいとは限らないという事実があります。なぜそういうことが起こるかというと、測量技術の進歩によって、昔に比べると正確な測量が可能になっているからです。言い換えれば、登記簿謄本上に登録されている土地の面積は、現在の技術基準と照らし合わせた場合、正しくない可能性があるのです。

仮に本来の面積よりも狭い情報が記載されていれば売主が損をしますし、その逆ならば買主が損をします。また、土地の売却後に「取引時の提示面積よりも実際の面積が狭い」と買主からクレームがつくと、損害賠償や契約解除といったトラブルに発展する可能性が出てきます。

こういったトラブルを未然に防ぎ、売主・買主双方が納得した状態で取引を行うために、境界確定測量が必要なのです。

境界確定測量のほかにも、土地売却に関するトラブルを防ぐための方法があります。それは「公簿売買」です。公簿売買は、簡単にいうと「登記簿上の情報を正とし、それに基づいて売買を行う」ことです。実際には登記簿上の面積と若干の違いがあっても、売主・買主双方がそれを承知した上で売買契約を締結します。この方法なら、境界確定測量にかかる費用を節約できるため、売却コストを抑えられるでしょう。

公簿売買では、登記簿と現況の面積に差があっても、取引金額は変更できない旨を定めるのが一般的です。しかし、いくら登記簿上の情報で合意したとはいえ、現況とのかい離があまりにも大きい場合は、契約が無効になる可能性があります。そのため、あらかじめ登記簿上の情報を元に契約し、後から境界確定測量を行って差額を精算する契約も用いられています。公簿売買は便利で手軽な売買契約ですが、その分リスクもあることを覚えておきましょう。